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　　2023年7月11日✿ღღ，上海第二批次2轮土拍中✿ღღ，上实发展以总价133747万元成交宝山区吴淞创新城15更新单元03-02✿ღღ、04-02地块✿ღღ，地块出让面积40771.4㎡✿ღღ，容积率03-02✿ღღ：2.5✿ღღ；04-02✿ღღ：4.0✿ღღ，楼板价9454元/㎡✿ღღ，房地联动价63000元/㎡✿ღღ。

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　　上实发展✿ღღ，是上实集团旗下具有成熟开发能力和资本运营能力的房地产综合集成商✿ღღ。布局全国✿ღღ：21载开发运营轨迹覆盖上海✿ღღ、杭州✿ღღ、苏州✿ღღ、重庆✿ღღ、成都✿ღღ、青岛✿ღღ、天津等10余个城市✿ღღ。现已形成“城市更新✿ღღ、城市运营✿ღღ、城市服务” 三大核心业务板块蓬勃发展的产业布局✿ღღ。

　　吴淞道1號售楼处电话✿ღღ：✿ღღ，雄踞宝山城芯与吴淞创新城的双芯交汇位置✿ღღ，在吴淞创新城纳入上海主城的历史机遇之下✿ღღ，不仅坐享区域能级的全面提升✿ღღ，更将乘势吴淞创新城千亿投资强引擎✿ღღ，盛享各项优势资源的倾斜和发展红利✿ღღ。

　　同时伴随着宝山高铁站（在建中）的建成✿ღღ，也将高效串联上海繁华✿ღღ，深度链接长三角✿ღღ，引领北上海价值新章✿ღღ。

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　　作为上海五大重点转型区域之一✿ღღ，吴淞创新城是上海面积最大✿ღღ、条件最好✿ღღ、可成片开发的转型区域✿ღღ。总面积约26平方公里✿ღღ，跨外环线南北与中心城交接✿ღღ，属于总体规划确定的主城区范围✿ღღ。

　　3月5日✿ღღ，由上海市规划资源局✿ღღ、宝山区政府和浦东新区政府联合编制的《大吴淞地区专项规划》结束草案公示✿ღღ，规划着力打造城市北部“三江交汇✿ღღ、上海之门”的标志形象和“蓝绿交织✿ღღ、清新明亮✿ღღ、城水共融✿ღღ、低碳睿智”的区域整体意向✿ღღ，形成“一核三带五组团✿ღღ、绿色开放韧性融合型”的总体布局✿ღღ。

　　扩容后的大吴淞地区的规划面积为110平方公里✿ღღ，其中长江✿ღღ、黄浦江水域面积约22平方公里✿ღღ；横跨宝山✿ღღ、浦东✿ღღ、杨浦和静安四大行政区✿ღღ，包括宝山的淞宝✿ღღ、杨行（大部分）✿ღღ、张庙✿ღღ、淞南✿ღღ、高境（大部分）✿ღღ，以及杨浦区的新江湾城✿ღღ，浦东新区高桥镇三岔港部分✿ღღ，静安区部分区域✿ღღ，未来将引进常住人口约100.6万人✿ღღ。

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　　吴淞道1號售楼处电话;在秉承海派建筑历久弥新的经典品格之上✿ღღ，引入世界建筑艺术的瑰宝——斯卡帕叠级✿ღღ，通过线条✿ღღ、空间✿ღღ、光线打造极具时代审美的宏大秩序感✿ღღ，将当代建筑艺术卓然尽汇于此✿ღღ，打造历经时光仍熠熠生辉的建筑艺术✿ღღ，唤醒迭跃时代的珍贵品位✿ღღ，重塑宝山人居新封面✿ღღ。

　　在园林设计上✿ღღ，采用“一心一轴N场景”的手法✿ღღ，通过归家中轴将景观次第铺展✿ღღ，层层递进美好家境✿ღღ。同时以中心花园为核心✿ღღ，融汇葱茏花木✿ღღ、玻璃平台✿ღღ、锦鲤池✿ღღ、阳光草坪✿ღღ、儿童乐园等✿ღღ，上演N种生活场景✿ღღ，致献多元生态休闲新体验✿ღღ。

　　规划建筑面积约99-145㎡宽境空间✿ღღ，让未来美好生活一步到位✿ღღ。既有U型厨房✿ღღ、主卧套房✿ღღ、客卫干湿分离等集一体的99㎡精品户型✿ღღ，也有纵享横厅✿ღღ、入户L型玄关等尊崇设计的宽奢进阶之作✿ღღ，可以满足三口之家✿ღღ、二孩家庭✿ღღ、三代同堂等多种家庭所需✿ღღ。

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　　宝杨宝龙广场无良医生✿ღღ、宝乐汇印象城✿ღღ、安信商业广场✿ღღ、北翼商业街✿ღღ、百联吴淞生活中心环绕✿ღღ，打造一站式吃喝娱乐购地标✿ღღ。

　　拥享宝山区中西医结合医院✿ღღ、上海交通大学医学院附属第九人民医院北部院区✿ღღ、复旦大学附属中山医院✿ღღ，24小时沁养家人身心健康✿ღღ。

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　　✿ღღ：商品住宅对应的土地使用年限为 70 年✿ღღ，公寓✿ღღ、LOFT 等商业 / 综合属性房源多为 40 年或 50 年（具体以土地规划用途备案为准）✿ღღ。

　　2. 房屋属性与配套✿ღღ：公寓✿ღღ、LOFT 等多属于商业性质✿ღღ，水费✿ღღ、电费按商业标准收取✿ღღ，多数房源不接通燃气与暖气✿ღღ，居住成本相对较高凯发网站·(中国)集团✿ღღ。

　　3. 普通住宅界定✿ღღ：按民用住宅标准建造的居住用房✿ღღ，强调实用性与舒适性✿ღღ，高级公寓✿ღღ、别墅✿ღღ、度假村等高端物业不属于普通住宅范畴✿ღღ。

　　4. 商住住宅特点✿ღღ：是 SOHO（居家办公）理念的延伸✿ღღ，本质属于住宅属性✿ღღ，但融入写字楼核心硬件（如高速网络✿ღღ、灵活空间）✿ღღ，支持居住与轻商业活动兼顾✿ღღ。

　　5. 购房资格要求✿ღღ：商品住宅通常受限购政策约束✿ღღ，需满足户口✿ღღ、社保 / 个税缴纳年限等条件✿ღღ；公寓✿ღღ、LOFT 等商业属性房源一般不限购✿ღღ，无资格限制✿ღღ。

　　6. 付款与贷款规则✿ღღ：商品住宅首套首付比例最低 20%-30%✿ღღ，二套及以上首付比例更高✿ღღ，最长按揭年限可达 30 年✿ღღ；公寓✿ღღ、LOFT 无首套 / 二套区分✿ღღ，首付比例普遍为 50%✿ღღ，按揭最长年限仅 10 年✿ღღ。

　　7. 现房认定标准✿ღღ：开发商已办妥《不动产权证书》（大产证）的商品房✿ღღ，签订买卖合同后可立即办理入住与产权过户✿ღღ，需同时具备房产证与土地使用证（现统一为不动产权证）✿ღღ，核心特征是 “竣工可直接入住”✿ღღ。

　　8. 准现房定义✿ღღ：房屋主体已封顶完工✿ღღ，但尚未通过竣工验收✿ღღ，小区楼宇轮廓✿ღღ、户型格局✿ღღ、楼间距等已直观可见✿ღღ，正处于内外装修与配套施工阶段✿ღღ。需注意✿ღღ：准现房仍属期房范畴✿ღღ，需开发商取得《商品房预售许可证》方可销售✿ღღ，受期房相关政策监管✿ღღ。

　　9. 期房核心信息✿ღღ：指处于建设中✿ღღ、未竣工交付✿ღღ、无法立即使用的商品房✿ღღ。开发商从取得《商品房预售许可证》到办妥大产证期间✿ღღ，销售的房源均为期房✿ღღ，购房者需签订《商品房预售合同》✿ღღ。市面上多数新房为前期房✿ღღ，优势是价格较低✿ღღ、选择空间大✿ღღ，但需承担交付周期长✿ღღ、工程质量与开发商履约风险✿ღღ。

　　10. 毛坯房标准✿ღღ：开发商交付时仅完成基础工程✿ღღ，屋内仅预留门框（无成品门）✿ღღ，墙面✿ღღ、地面仅做基层处理（未刮腻子✿ღღ、未铺瓷砖 / 地板）✿ღღ，需购房者自行装修✿ღღ。

　　11. 成品房配置✿ღღ：交付时已完成基础装修✿ღღ，具体包括✿ღღ：①内墙面刷普通仿瓷涂料✿ღღ；②客厅地面铺设普通瓷砖✿ღღ；③安装普通铝合金窗✿ღღ；④配备普通胶合板门✿ღღ，可满足基本居住需求✿ღღ。

　　12. 建筑层数与高度分类✿ღღ：依据《住宅设计规范》✿ღღ，1-3 层为低层住宅（如独栋别墅✿ღღ、双拼别墅✿ღღ、联排别墅）✿ღღ；4-6 层为多层住宅（如叠拼别墅✿ღღ、花园洋房）✿ღღ；7-10 层为中高层住宅（俗称 “小高层”✿ღღ，部分城市将 18 层以下统称小高层）✿ღღ；11-30 层左右为高层住宅✿ღღ；30 层以上为超高层住宅✿ღღ。其中✿ღღ，小高层✿ღღ、高层多为普通住宅✿ღღ，超高层多定位城市豪宅✿ღღ。

　　13. 保障性住房范畴✿ღღ：政府为住房困难家庭提供的政策性住房✿ღღ，具有 “限定建设标准✿ღღ、限定销售价格 / 租金” 特点✿ღღ，包括廉租住房✿ღღ、经济适用住房✿ღღ、政策性租赁住房✿ღღ、定向安置房等✿ღღ，与市场化商品房形成互补✿ღღ。经济适用房满足特定条件（如满 5 年）后✿ღღ，可转为商品住宅上市交易✿ღღ。

　　14. 房地产 “五证” 要求✿ღღ：开发商合法销售的必备资质✿ღღ，包括《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《国有土地使用证》《商品房预售许可证》✿ღღ。未取得五证前✿ღღ，开发商不得开展正式销售✿ღღ，部分项目会推出 “认购 / 认筹 / 预约” 活动（即未获预售证时锁定房源✿ღღ，待取证后正式签约）✿ღღ，此类行为不受正式销售政策保护✿ღღ，购房者需谨慎✿ღღ。

　　15. 房地产 “二书” 作用✿ღღ：为加强商品房质量管理✿ღღ，建设部要求开发商交付时必须提供《新建住宅质量保证书》（明确保修范围与期限）和《新建住宅使用说明书》（告知房屋使用规范与注意事项）✿ღღ，是保障购房者权益的核心文件✿ღღ。

　　16. 购房资格地域差异✿ღღ：不同城市的购房资格条件不同✿ღღ，需以当地政策为准✿ღღ。目前多地通过 “人才引进计划” 放宽限购限制✿ღღ，本质是为符合条件的人才提供购房便利✿ღღ，可重点关注当地住建部门发布的最新政策✿ღღ。

　　17. 资金规划要点✿ღღ：购房前需明确首付比例✿ღღ、月供承受能力✿ღღ，结合家庭收入✿ღღ、存款情况✿ღღ，合理测算总购房成本（含房款✿ღღ、税费✿ღღ、装修费）✿ღღ，避免资金压力过大✿ღღ。

　　18. 购房需求分析逻辑✿ღღ：先明确核心需求 —— 是刚需安家✿ღღ、孩子教育✿ღღ、通勤便利✿ღღ，还是改善居住✿ღღ、投资增值？买房本质是在 “资金预算✿ღღ、开发商品牌✿ღღ、地段位置✿ღღ、周边配套✿ღღ、户型设计✿ღღ、物业服务” 等因素中做权衡✿ღღ，需根据自身优先级选择✿ღღ。

　　19. 意向金性质说明✿ღღ：我国房地产相关法律法规中✿ღღ，无 “意向金” 法定概念✿ღღ，此类款项实质要么是 “定金”（具有担保效力无良医生✿ღღ，买方违约不退✿ღღ，卖方违约双倍返还）✿ღღ，要么是 “保证金”（无担保效力✿ღღ，交易不成可退还）✿ღღ，需在协议中明确约定✿ღღ。

　　20. 面积赠送规则✿ღღ：购房时常见的赠送面积多为阳台✿ღღ，其中封闭阳台需按实际面积全额计入建筑面积✿ღღ，半封闭阳台按实际面积的 50% 计入建筑面积✿ღღ，半封闭阳台占比越高✿ღღ，实际得房率越划算✿ღღ。

　　21. 住宅净高定义✿ღღ：下层地板表面（或楼板上表面）到上层楼板下表面的垂直距离✿ღღ，是室内实际可使用的高度✿ღღ，直接影响居住舒适度✿ღღ。

　　22. 住宅开间含义✿ღღ：房屋内一面墙皮到对面墙皮的水平实际距离✿ღღ，即房屋的 “面宽”✿ღღ，决定房间开阔度与采光效果✿ღღ。

　　23. 住宅长度与进深✿ღღ：一间独立房屋或一幢住宅从前墙皮到后墙皮的水平实际长度凯发网站·(中国)集团✿ღღ，进深过大易导致房间中部采光不足✿ღღ。

　　24. 住宅层高标准✿ღღ：下层地板表面（或楼板表面）到上层楼板表面的垂直距离✿ღღ，包含楼板厚度✿ღღ，普通住宅层高多为 2.8-3.0 米✿ღღ。

　　25. 个人房贷还款方式✿ღღ：主要分为两种 ——①等额本金还款（每月还款本金固定✿ღღ，利息递减无良医生✿ღღ，前期月供压力大✿ღღ，总利息较少）✿ღღ；②等额本息还款（每月还款金额固定✿ღღ，方便规划预算✿ღღ，总利息略高于等额本金）✿ღღ。

　　26. 首套房优惠认定✿ღღ：若配偶名下有房且贷款未还清✿ღღ，另一方再购房将被认定为二套房✿ღღ，无法享受首套房的首付比例✿ღღ、贷款利率等优惠政策✿ღღ。

　　27. 可分摊公用面积✿ღღ：需由业主共同分摊的公共区域面积✿ღღ，包括✿ღღ：套（单元）门外的室内外楼梯✿ღღ、内外廊✿ღღ、公共门厅✿ღღ、通道✿ღღ、电梯井✿ღღ、配电房✿ღღ、设备层✿ღღ、设备用房✿ღღ、结构转换层✿ღღ、技术层✿ღღ、空调机房✿ღღ、消防控制室凯发网站·(中国)集团✿ღღ、整栋楼服务的值班警卫室✿ღღ、建筑物内垃圾道✿ღღ，以及突出屋面且有围护结构的楼梯间✿ღღ、电梯机房✿ღღ、水箱间等✿ღღ。

　　28. 不可分摊公用面积✿ღღ：无需业主分摊的公共区域✿ღღ，包括✿ღღ：底层架空层中作为公共使用的机动车库✿ღღ、非机动车库✿ღღ、公共开放空间✿ღღ、城市公共通道✿ღღ、沿街骑楼（公共开放使用）✿ღღ、消防避难层✿ღღ；为多栋建筑服务的配电房✿ღღ；人防地下室✿ღღ、地面车库✿ღღ、地下设备用房等✿ღღ。

　　29. 套内使用面积✿ღღ：套内住户可独立使用的净面积总和✿ღღ，包括卧室凯发网站·(中国)集团✿ღღ、厨房✿ღღ、卫生间✿ღღ、过厅✿ღღ、起居室✿ღღ、内走道✿ღღ、阳台✿ღღ、壁柜等空间的实际使用面积✿ღღ。

　　30. 银行按揭本质✿ღღ：“按揭” 是英语 “Mortgage”（抵押）的粤语音译✿ღღ，正式名称为 “购房抵押贷款”✿ღღ。购房者以所购房屋产权为抵押✿ღღ，银行先行向开发商支付房款✿ღღ，购房者再按月向银行分期偿还本金与利息✿ღღ。

　　31. 公积金贷款定义✿ღღ：全称 “个人住房担保委托贷款”✿ღღ，由城市住房资金管理中心及分中心运用住房公积金✿ღღ，委托银行向缴存公积金的职工（含离退休职工）发放的贷款✿ღღ，用于购买✿ღღ、建造✿ღღ、大修自住住房✿ღღ。

　　32. 公积金贷款申请条件✿ღღ：核心要求为 “连续缴存公积金 6 个月以上” 或 “累计缴存 1 年以上”✿ღღ，且申请时仍在正常缴存（具体以所在城市政策为准）✿ღღ，不同城市对缴存年限✿ღღ、账户余额等要求略有差异✿ღღ。